Аналитика

2009 год стал рекордным для сектора торговой недвижимости Москвы (МИЭЛЬ, 09.03.2010)
По данным "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" для рынка торговой недвижимости 2009 год стал весьма результативным, даже, несмотря на замораживание и перенос сроков строительства многих проектов.

За "кризисный" 2009 год было построено 40,5% от объема площадей всех заявленных в начале года проектов. Для сравнения в 2008 году этот показатель составлял 51%, в 2007 – 45%.Было введено 598,9 тысяч кв. м качественных торговых площадей, что в 1,6 раза больше, чем в 2008 году. Таким образом, общий объем арендопригодной площади качественной недвижимости в Москве составил 3 581 тысячу кв.м.

Всего за прошедший год было введено 13 торговых центров, при этом в IV квартале 2009 года было введено 60% от всего объема за год. Это стало возможным благодаря открытию двух наиболее крупных на сегодняшний день торговых центров, расположенных в внутри МКАД, - ТРЦ "Золотой Вавилон Ростокино" и ТЦ "Город-2".

В целом обеспеченность москвичей качественными торговыми площадями на конец 2009 года составила 263,1 кв. м на 1000 жителей, что ниже среднего европейского показателя на 336,9 кв. м на человека.

А вот в 2010 году следует ожидать еще большего объема ввода качественных торговых площадей, поскольку ввод всего трех объектов: ТРЦ Vegas, ТРЦ Mall of Russia, ТЦ "Гагаринский", обеспечит 38% от ожидаемого общего объема. Таким образом, в наступившем году ожидается ввод 1,2 млн. кв. м качественной торговой недвижимости.

Примечательно, что по результатам 2009 года на рынке торговой недвижимости, в отличие от остальных сегментов, наблюдался рост количества заявок на аренду помещений. При этом спрос на аренду помещений сместился с западного и юго-западного направлений в центр. Это вызвано появившейся возможностью снять помещение за более низкие, "кризисные" ставки в традиционно наиболее дорогом и привлекательном округе города.

Спрос на покупку торговых площадей также изменил свое направление – он переместился с юга и юго-востока на север и северо-запад столицы. Хочется отметить, что запад уже второй год остается вторым по популярности направлением для приобретения торговой недвижимости.

Доля вакантных площадей на протяжении всего года оставалась на достаточно высоком уровне. Если в I полугодии 2008 года вакантность составляла порядка 3-5%, то на протяжении 2009 года этот показатель не опускался ниже 10%. И только в IV квартале было отмечено уменьшение вакантных площадей.

Падение ставок аренды на торговые помещения за 2009 год в среднем по рынку составило 35%. Минимальное снижение претерпели ставки в торговых центрах (29,5%), наибольшее - в торговых комплексах и отдельно стоящих объектах (40%).

Таким образом, наиболее подверженными кризису оказались менее качественные объекты торговой недвижимости. Уровень снижения арендных ставок в кризисный период стал наглядным показателем взаимосвязи качества торгового объекта и ставок аренды.

В IV квартале ставки аренды в среднем показали рост в 12% и в настоящее время находятся на уровне середины 2007 года.

В сегменте торговых центров средняя базовая ставка аренды составила $996 кв. м в год. В IV квартале снять помещение в торговом центре можно было по цене от $450 до $2 500 за кв. м в год без НДС.

В сравнении с 2008 годом, в 2009 году цены продаж упали на 30,5%. Стабилизация цен во II-III квартале, сменились ростом цен в конце года. В IV квартале средняя базовая цена торгового помещения составила $6 716 за кв. м.

Большинство сделок 2009 года было проведено под влиянием дефолтных кредитов, реструктуризации долгов компаний и в качестве сделок M&A.

Основной тенденцией 2009 года стало перераспределение собственности. Финансовые проблемы многих компаний привели к возникновению значительного числа сделок по смене собственников как бизнесов, так и объектов недвижимости.

"Кризис подстегнул девелоперов к скорейшей реализации достраиваемых объектов. Вследствие этого, 2009 год стал рекордным по объему введенных площадей. В тоже время, появилась практика ввода торговых центров по частям, этажами или блоками, начиная с якорных арендаторов, с дальнейшим подтягиванием торговых галерей, - отмечает Владислав Луцков, Генеральный директор "АКЦ МИЭЛЬ".

"В сфере торговой недвижимости в 2009 году сегмент street-retail пострадал от экономического кризиса меньше остальных сегментов, - говорит Юрий Тараненко, директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость"- в этом сегменте сохранялся стабильный спрос от представителей сферы услуг. Стоимость и ставки аренды в данном секторе конечно упали по сравнению с докризисными, но во втором полугодии наметилась тенденции роста, и сейчас мы уже можем констатировать мощную активизацию ритейла".

По материалам МИЭЛЬ