Аналитика

Мал бизнес, да дорог ("Московская Перспектива", 12.02.2009)
В 2008 году в Москве было сдано в эксплуатацию более 2 млн кв. метров офисной недвижимости. Однако кризис все же внес свои коррективы в ситуацию на рынке: структура спроса изменилась в пользу недорогих помещений, а владельцы зданий снизили арендные ставки на принадлежащие им коммерческие площади. В результате офисы стали доступнее, в том числе для предприятий малого и среднего бизнеса, которым власти также предоставили весьма существенные льготы.

Хороший старт

В первой половине прошлого года рынок коммерческой недвижимости рос бурными темпами. Спрос на офисные помещения был велик как у российских компаний, так и у иностранных фирм, открывавших свои представительства и филиалы в России. "Объекты коммерческой недвижимости были востребованы и со стороны инвестиционных фондов, привлекающих средства в готовые проекты", - отмечают специалисты компании Blackwood. Благодаря хорошему старту по итогам прошлого года в столице появилось 2 млн 90 тыс. новых офисных площадей. Среди наиболее значимых объектов эксперты называют башню "Запад" в комплексе "Федерация" (80 тыс. кв. м), первую очередь комплекса "Город столиц" (30 тыс. кв. м) и "Северную башню" (12 тыс. кв. м) на Краснопресненской набережной, центр "Омега Плаза" на Автозаводской улице (73 тыс. кв. м), "Ситидел" на Земляном Валу (45,5 тыс. кв. м), а также ряд более скромных по своим объемам зданий: первую очередь комплекса Riga-Land на Новорижском шоссе, вторую очередь центра "Мирленд" на Хуторской улице, "Южный порт" на улице Южнопортовая и другие. Львиная доля всех помещений - более 90% - пришлась на офисы класса "В", а соотношение нового строительства и реконструкции составило 64% против 36%. Сохранявшийся дефицит качественных помещений подогревал цены на недвижимость. После 35-процентного роста в 2007 году к лету прошлого года ставки подскочили еще на 20%.

На холодном ветру

Наступивший во втором полугодии финансовый кризис остудил горячие головы, и на рынке началась коррекция. Она коснулась в первую очередь переоцененных объектов - зданий, которые позиционировались как высококлассные, но на самом деле не дотягивали до этого уровня. В конце сентября средние ставки аренды в офисах класса "А" находились в диапазоне $1100- $2000 за кв. метр, а для помещений класса "В" - $800-$1100 за кв. метр. В ноябре можно было наблюдать уже другую картину: в дорогом сегменте стоимость аренды понизилась до $900-$1500, в более дешевой категории - до $700-$1000. "На рынке продаж отмечались точно такие же тенденции: с середины осени запрашиваемые собственниками цены начали падать", - говорят специалисты Colliers International. Одновременно увеличилось количество сделок, связанных с субарендой. "Общее количество пересдаваемых площадей классов "А" и "В" к концу прошлого года достигло 100 тыс. кв. метров", - подсчитали в Colliers.

Поменялась и структура спроса: компании оптимизировали свои бюджеты, в том числе и по расходам на аренду, к примеру, отложив переезд в более престижное помещение. "В сложившихся условиях компании стараются сэкономить за счет уменьшения занимаемых площадей или выбора более скромного офиса", - указывают эксперты "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость". Благо на рынке появились варианты: впервые за много лет доля вакантных площадей в столице достигла 10,3% по офисам класса "А" и 8,7% по помещениям класса "В".

Ставка на арендатора

Специалисты в один голос говорят, что сегодня рынок принадлежит арендаторам, и этим могут воспользоваться предприятия малого и среднего бизнеса, которым также обещана государственная поддержка. "Ставки арендной платы за нежилые помещения в Москве для субъектов малого предпринимательства будут минимальными", - заявил мэр города Юрий Лужков. По данным сайта департамента имущества (ДИГМ), аренда квадратного метра в офисах, торговых или производственных помещениях обойдется представителям малого бизнеса в 1 тыс. рублей. Напомним, что в 2008 году малый бизнес арендовал помещения у города по средней ставке 2234 рубля. Правительство Москвы, "замораживая" цены, сознательно идет на определенные убытки, чтобы помочь предприятиям пережить тяжелые времена. Помимо этого столичные власти обратились в Росимущество с просьбой принять аналогичные меры по объектам федеральной собственности. "Это стало бы хорошим подспорьем для "маленьких", - считает первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. Правительство РФ, возможно, установит для малых и средних предприятий понижающие коэффициенты. В первый год они получат возможность снимать помещение за 40% от полной стоимости, во второй - за 60%, в третий - за 80%. "Не исключено, что временно свободное федеральное имущество будет предоставляться малому бизнесу в первоочередном порядке, а крупные компании смогут арендовать его только в том случае, если оно окажется невостребованным", - рассказали в Минэкономразвития.

Офисный солнцеворот

Претендентам на недорогие офисы стоит поторопиться, поскольку период коррекции не будет продолжаться вечно. "В долгосрочной перспективе подъем российской экономики обусловит возвращение рынка на круги своя, дефицит площадей вновь даст о себе знать, и рост ставок возобновится", - говорится в отчете Colliers International. Прогноз экспертов подтверждается наличием так называемого "отложенного" спроса на помещения, при котором покупатели и арендаторы не отказываются от сделок вовсе, а лишь переносят их на более поздние сроки.

"Лето этого года, скорее всего, станет поворотной точкой для небольших по площади объектов недвижимости, а интерес к помещениям более 1000 кв. метров вернется несколько позже", - считают в компании "Собственник". "В целом мы ждем улучшения ситуации уже в 2009 году", - подтверждают специалисты Wakefield Stiles& Riabokobylko. Оздоровлению ситуации будет способствовать и поддержка, которую окажут инвесторам городские власти. "Кризис кризисом, а работать и жить нужно, поэтому мы не можем бросить начатое", - заявил первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин, подчеркнув, что все коммерческие проекты, реализация которых уже началась, будут доведены до конца. В частности, будут выполнены все запланированные работы в ММДЦ "Москва-Сити", с которым связаны главные надежды на преодоление дефицита офисов в столице. "Сообщения о приостановке строительства в комплексе на Краснопресненской набережной - пустые разговоры", - говорит глава столичного стройкомплекса. Сейчас в стадии 60-процентной готовности находится примерно 2 млн кв. метров, и ближайшие два года основные объемы коммерческих площадей в Сити будут сданы в эксплуатацию. Специалисты прогнозируют высокий спрос на эти помещения, поскольку больше офисов в районе Пресни строить не будут. Причем несколько участков, которые ранее были выделены под деловую застройку, уже перепрофилированы. К примеру, на площадке возле станции метро "Улица 1905 года" вместо офисных помещений решено построить многофункциональный комплекс, который будет включать гостиницу на 300 номеров и 60 апартаментов, торговую часть, а также паркинг, рассчитанный на 560 машин.

Московская Перспектива