Сегодня понедельник, 26.07.2021: публикаций: 26714
16.06.2014 12:49
Новости.
Просмотров всего: 3539; сегодня: 3.

В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS) организовало круглый стол, посвящённый теме определения ставок дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки — компании Cushman&Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Российское общество оценщиков, консалтинговая группа «НЭО Центр» и др. Специалисты обсудили проблемы и модели определения ставок, а также краткосрочные перспективы рынка.

Денис Соколов, партнёр, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield открыл дискуссию прогнозом инвестиционного рынка на текущий год. «Динамика ставки капитализации уже увеличилась на 0,25% после начала кризиса вокруг геополитической ситуации и, скорее всего, продолжит расти», — предполагает господин Соколов.

Эксперт Екатерина Черных, генеральный директор «Велес Траст» комментирует текущее состояние инвестиционного рынка недвижимости: «2013 год был самым активным на рынке коммерческой недвижимости в плане сделок купли-продажи после кризиса 2008 года. Он был отмечен как крупными покупками иностранных фондов, так и продолжением наполнения портфеля основных игроков на рынке готовых рентных объектов качественными проектами. Присутствовала активность и на рынке более мелких объемов. Связано это было с установившимся балансом в доходности между желаниями продавцов и спросом, а также активности банков по кредитованию рентных объектов. Тенденция снижения ставок по кредитам при относительно стабильном уровне ставок капитализации позволяла получать высокую доходность при приобретении объектов с плечом. В 2014 года количество инвестиционных сделок резко сократилось. В первую очередь это связано с геополитическими рисками из-за ситуации на Украине, а также с общей стагнацией в экономике страны».

Булат Шакиров, Генеральный директор и Управляющий партнер компании «Практика Девелопмент»: «Мы видим большие инвестиционные возможности на рынке коммерческой недвижимости в сегменте торговых центров, которые являются кризисоустойчивыми и высоколиквидными объектами для инвестирования. Мы выделяем для себя три потенциальные возможности: девелопмент новых торговых центров, реконцепция существующих проектов и развитие транспортно-пересадочных узлов с коммерческой составляющей».

Елена Антропова, MRICS, руководитель проектов практики «Девелопмент» в консалтинговой группе «НЭО Центр», поделилась с коллегами своим опытом определения ставки дисконтирования для девелоперских проектов и привела ряд практических рекомендаций коллегам.

«Сейчас особенно актуальна необходимость создания и регулярной актуализации собственной базы данных аналогов, а также глубокое понимание и структурирование проекта: качественный SWOT-анализ, выявление конкурентных преимуществ и недостатков объекта для чёткого определения весов. В своей работе мы всегда рассматриваем процесс определения ставки дисконтирования как итерационный, а не статический процесс», — признаётся Елена Антропова.

Директор отдела оценки Colliers International, MRICS Дмитрий Романов рассказал об оценочной практике компании на примере определения ставки дисконтирования для действующих объектов и проектов.

Павел Карцев, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd. отметил важность взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации: «Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели, не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое — это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе — монетарная инфляция. Третье — это общее движение рынка. И четвертое — потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом».

Участники круглого стола услышали и мнения консультантов. Спикер компании JLL Наталия Тишендорф отмечает факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации: структуру финансирования, налогообложение, валюту дохода актива, риск переоценки кадастровой стоимости.

«В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин:

• во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год;

• во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого;

• в-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды», — рассказывает Наталия Тишендорф.

Эксперты единогласно отметили рост рисков, стоимости капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым.

Ирина Аксёнова, директор RICS в России и СНГ, подводит итоги мероприятия: «RICS благодарит всех участников круглого стола за конструктивную дискуссию и ценную для сообщества информацию. Мы планируем проводить круглые столы и конференции регулярно. Напомню, что в сентябре в Москву приезжает Эндрю Баум, почётный профессор Кэмбриджского университета и известный практикующий эксперт в области оценки. Мистер Баум выступит в РАНХиГС, где RICS аккредитовало два курса по управлению недвижимостью, а также в Финансовой академии при Правительстве РФ 18 сентября и 19 сентября 2014 года соответственно. В апреле 2015 года мы ожидаем приезда ещё одного видного специалиста по оценке — Сары Сэйс, профессора Кенсингтонского университета».

Спонсор мероприятия — консалтинговая группа «НЭО Центр».

О RICS

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) — Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости, созданное в Великобритании в 1868 году. RICS является международной организацией, представляющей интересы специалистов во всех областях недвижимости, землепользования и строительства.

На сегодняшний день общество объединяет более 140 000 действительных членов, которые работают в 146 странах мира. Деятельность организации определяется Королевской грамотой (Royal Charter), пожалованной обществу в 1881 году и подтверждённой указом Парламента Великобритании. Основа деятельности RICS - соблюдение государственного интереса и работа во благо клиента и заказчика.

RICS также является официальным органом регулирования профессиональной деятельности специалистов данного сектора экономики.


Ньюсмейкер: RICS — 42 публикации. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как Вы относитесь к обязательной вацинации?
 За
 Против
 Затрудняюсь ответить
Предложите опрос

Интересно:

PR News объявляет бесплатный онлайн-марафон Волшебный город измерений
24.07.2021 07:40 Мероприятия
PR News объявляет бесплатный онлайн-марафон Волшебный город измерений
За 15 лет PR News накопил большой багаж опыта и знаний в сфере оценки и измерения коммуникаций и продолжает делиться полезной практической информацией! Ко дню PR-специалиста компания запускает бесплатный онлайн-марафон "Волшебный город измерений". Марафон будет полезен PR-специалистам...
В «Альпака Парке» родился малыш альпака
23.07.2021 21:56 Новости
В «Альпака Парке» родился малыш альпака
22 июля в 17.15 по московскому времени в «Альпака Парке» родился малыш – первенец за историю существования парка. Родители – Блэкки, породы Уакайа, и Карлина, породы Сури. Малыш редкой породы Сури, мальчик. Роды длились всего около получаса и прошли отлично. При рождении вес детеныша составил 8,5...
Москва является абсолютным лидером по применению офсетных контрактов
22.07.2021 16:31 Аналитика
Москва является абсолютным лидером по применению офсетных контрактов
Эксперты проанализировали механизм офсетного контракта, сравнив его с другими применяемыми в России инвестиционными моделями: концессиями, соглашениями о государственно-частном партнерстве, контрактами жизненного цикла, специальными инвестиционными контрактами и соглашениями о защите и поощрении...
Большинство россиян при приеме на работу не узнают полный функционал
22.07.2021 15:07 Аналитика
Большинство россиян при приеме на работу не узнают полный функционал
Большинство участников опроса так или иначе отметили, что при приеме на работу им очертили неполный список обязанностей. 29% признали, что не предусмотрели некоторые мелочи, которые, в целом, незначительны, а 37% считают, что функционал сильно отличается. Полное соответствие вакансии и...
На «Тавриде» открылась «Студия» музыки, хореографии и моды
22.07.2021 00:51 Мероприятия
На «Тавриде» открылась «Студия» музыки, хореографии и моды
На площадке арт-кластера «Таврида» в Крыму стартовал пятый образовательный заезд «Студия», который объединил арт-школы индустрии моды, современной музыки и клипмейкинга, современной хореографии и Национальный открытый чемпионат творческих компетенций ArtMasters по направлению «Клипмейкинг».Открытие...